Vlastníte nemovitost?

Praha je výjimkou, zde se ceny budou zvyšovat v nejbližší i vzdálenější budoucnosti. Podle Deloitte Property je průměrná cena nemovitosti v Praze pouze o třetinu vyšší než průměr v celé republice. V Paříži a Berlíně jsou ceny více než trojnásobné.

Petr Janša

Od roku 1998 zaznamenal domácí realitní trh tři klíčové vrcholy – v první polovině roku 2003, ve třetím čtvrtletí roku 2008 a naposledy v roce 2022. Všechna tato období růstu byla přerušena různými nepříznivými událostmi. V roce 2008 svět zasáhla finanční a hypoteční krize, což vedlo k poklesu cen bytů v Česku o 18,1 % a rodinných domů o 4,6 %.

V roce 2022 byl pokles cen nemovitostí způsoben především nedostatkem poptávky zákazníků v důsledku nákladných hypoték a vysoké inflace. Banky reagovaly na rozhodnutí ČNB zvýšit základní úrokové sazby tím, že zvýšily úrokové sazby hypotečních úvěrů. Podle průzkumu trhu v roce 2023 preferují lidé nové nemovitosti před starými. Pokud jde o ceny nemovitostí v závěru roku 2023, nejpravděpodobnějším scénářem je stagnace trhu nebo slabý pokles. Trh se na začátku roku stabilizoval, takže v roce 2024 nelze očekávat významný pokles cen nemovitostí.

Vývoj cen rezidenčních nemovitostí na realitním trhu

Trh nemovitostí je pro všechny z nás zásadní. Ať už jsme kupující, prodávající, nebo jednoduše vlastníci a nájemci, kterých se situace na trhu nemovitostí dotýká nepřímo. Všechny naše rozhodnutí (stavět, kupovat, prodávat, pronajímat) jsou do značné míry ovlivněny dynamikou a vývojem cen nemovitostí. To, zda bude bydlení dostupné či nikoli, kde a jak budeme žít, to všechno má zásadní vliv na kvalitu našeho života. Proto je nezbytné sledovat vývoj na trhu nemovitostí.

Indexy cen nemovitosti v ČR za 2016 až 2021, ČSÚ

^{Foto: Zdroj dat: Veřejná databáze ČSÚ.}^{Index cen bytových nemovitostí vzrostl ve 3. čtvrtletí 2022 oproti stejnému období předchozího roku o zhruba 17 %.}

Média se v posledních měsících intenzivně věnují situaci na trhu nemovitostí. A ne náhodou. Jak upozorňují odborníci na nemovitosti, v první polovině roku 2023 lidé dávali přednost novým nemovitostem. I přes korekci trhu a menší pokles cen nebyl velký zájem o koupi starších bytů a rodinných domů. Zejména o nemovitosti ve špatném technickém stavu a v méně atraktivních lokalitách, byl jen malý zájem ze strany kupujících.

Výrazný růst cen nemovitostí odstartovala pandemie Covid-19. V roce 2019 dosahovala průměrná kupní cena jednoho metru čtverečního bytu 39 tisíc korun, o dva roky později cena vystoupala na 54 tisíc korun. Podobný vývoj zaznamenaly i rodinné domy. Po vrcholu v roce 2022 však ceny nemovitostí začaly klesat, což souviselo především se slabou poptávkou kupujících v důsledku výrazného zdražení hypoték a vysoké inflace.

V první polovině roku 2023 se ukázalo, že novostavby jsou žádanější. Důvodem je nejen potřeba moderního a komfortního bydlení, ale i fakt, že rekonstrukce starších nemovitostí je časově náročná a finančně nákladná. V mnoha případech je nutné po dobu rekonstrukce hradit náklady jak na nové, tak na stávající bydlení, což je pro mnoho rodin finančně značně zatěžující.

Na trhu nemovitostí již došlo k určité úpravě cen. Prodávající snížili své nabídkové ceny a nyní vyčkávají na další vývoj. Pokud však hovoříme o výraznějším poklesu cen nemovitostí, pak je tento scénář reálný pouze u neatraktivních nemovitostí (špatný technický stav, méně žádané lokality).

Konec roku 2023 přináší určitou míru nejistoty. Pravděpodobnější je stagnace trhu nebo pouze velmi mírný pokles cen nemovitostí. Důvodem je to, že prodávající již snížili své nabídkové ceny a teď vyčkávají na další vývoj. Lokální pokles cen nemovitostí je možný, avšak ve větším měřítku se očekává pokles v rozmezí přibližně 9 až 12 %. Nicméně, nesmíme se nechat svést k myšlence prasknutí realitní bubliny na celosvětové úrovni.

Trh se již na začátku roku stabilizoval, a proto nemůžeme očekávat drastický pokles cen nemovitostí ani v roce 2024. Ačkoli se může zdát, že situace na trhu s nemovitostmi je nepředvídatelná, ve skutečnosti existují určité vzorce, které nám pomáhají predikovat budoucí vývoj. A dobrý odhad je klíčem k úspěšné investici do nemovitostí.

Na realitním trhu hrají klíčovou roli dvě hlavní síly – nabídka a poptávka. Nabídka na realitním trhu je tvořena především bytovým fondem, který zahrnuje jak nové, tak staré byty a rodinné domy určené k prodeji. Na druhé straně je poptávka vytvářena lidmi, kteří mají zájem o koupi nemovitosti. Všichni známe, když je nabídka vyšší než poptávka, ceny nemovitostí obecně klesají. Naopak, když je poptávka vyšší než nabídka, ceny se zvyšují.

Tři hlavní faktory poptávky: počet obyvatel, průměrný příjem, dostupnost hypotečních úvěrů

Počet obyvatel v dané lokalitě významně ovlivňuje poptávku po bydlení a celkově po nemovitostech (všech: domy, byty, chaty, chalupy, pozemky, garáže…) a tím i jejich ceny. Čím více lidí hledá bydlení, tím více se zvyšuje poptávka a tím vyšší mohou být ceny.

Dostupnost hypotečního financování nejlépe vykreslují tato čísla: za celý rok 2022 poskytly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry v objemu 197 mld. Kč, z toho jsou nové úvěry bez refinancování 162 mld. Kč. Meziročně se jednalo o propad ve výši 63,6 % v případě všech hypoték 57 % v případě skutečně nově poskytnutého objemu.

Průměrný příjem také hraje významnou roli v poptávce po nemovitostech. Vyšší průměrná mzda, nebo vyšší příjmy z podnikání může znamenat, že lidé mají více peněz na investice do nemovitostí, což vede ke zvýšení poptávky, a tedy i cen.

Meziroční nárůsty nominálních mezd podle odvětví v %, ČSÚ

^{Foto: ČSÚ,}^{Meziroční nárůsty nominálních mezd podle odvětví v %, ČSÚ.}

Dostupnost hypotečních úvěrů je dalším klíčovým faktorem. Pokud jsou hypoteční úvěry snadno dostupné a úrokové sazby jsou nízké, více lidí bude schopno financovat koupi nemovitosti, což zvyšuje poptávku a může tak vést ke zvýšení cen.

Vliv ekonomických faktorů: inflace, nezaměstnanost Inflace a nezaměstnanost spolu s extrémním růstem všech spotřebitelských cen jsou dalšími důležitými faktory, které mohou ovlivnit a často také ovlivňují, ceny nemovitostí.

Inflace zvyšuje náklady na výstavbu a renovace bytů a domů, což se promítne do cen nemovitosti. Na druhé straně, pokud je inflace vysoká a mzdy nerostou stejným tempem, může to velmi výrazně omezit poptávku po nemovitostech a tím snížit ceny. Nezaměstnanost také ovlivňuje ceny nemovitostí. Vyšší míra nezaměstnanosti obvykle vede k nižší poptávce po nemovitostech.

Index spotřebitelských cen a index mezd

^{Foto: ČSÚ. Index spotřebitelských cen a index mezd (bez sezóny), 2019=100 %, ČSÚ. Průměrná mzda se za 2. čtvrtletí 2023 meziročně nominálně zvýšila o 7,7 %, reálně poklesla o 3,1 %.}

Stav ekonomiky jako celku má rovněž značný dopad na ceny nemovitostí. Silná ekonomika obvykle vede k vyšší poptávce po nemovitostech a tím ke zvýšení cen. Naopak, když ekonomika připravuje, nebo už prochází recesí, poptávka po nemovitostech znatelně klesá, a také zpravidla snižuje ceny nemovitosti na realitním trhu.

Vývoj cen nemovitostí je ovlivněn mnoha faktory, které jsou často navzájem propojené. Ačkoli je těžké přesněji určit, jak se ceny nemovitostí budou vyvíjet v budoucnu, důkladné porozumění faktorům, které je ovlivňují může pomoci při rozhodování o volbě vhodného načasování vstoupit na realitní trh.

Jak smysluplně investovat do nemovitostí

Inflace je ekonomickým jevem a my všichni jsme se s ní setkali v plné síle. Jak je zřejmé z 15,1% nárůstu, inflace může výrazně redukovat reálnou hodnotu našich příjmů. To znamená, že peníze, které máme na svých účtech nebo v peněženkách, ztrácejí svou kupní sílu. Proti inflaci se můžeme bránit tak, že své úspory moudře investujeme.

Existuje několik způsobů, jak se můžeme chránit před inflací. Některé z nich jsou více konzervativní, jako je například investování do drahých kovů, akcií nebo dluhopisů s pevným úrokem. Avšak tyto alternativy mohou být poměrně nepružné a méně atraktivní.

Jinou, produktivnější možností, jak ochránit své úspory před inflací, je investování do nemovitostí. Nemovitosti jsou považovány za stabilní investici, která v dlouhodobém horizontu drží hodnotu lépe než většina ostatních aktiv. Navíc pokud je nemovitost pronajímána, pravidelné nájemné může poskytnout stabilní příjem, který může kompenzovat inflační růst.

Nicméně, je důležité si uvědomit, že investice do nemovitostí vyžaduje značné počáteční prostředky, ba přímo kapitál a může být spojena s nepředvídatelnými náklady spojenými s údržbou a opravami. Proto je důležité předem provést důkladnou analýzu a konzultovat s odborníky na finance a reality, než se rozhodnete.

Pokud jde o ochranu před inflací, investování do nemovitostí může být jedním z nejlepších řešení. Jasným příkladem je rok 2022, kdy inflace v České republice dosáhla dvouciferných čísel, zatímco ceny nemovitostí stagnovaly, a dokonce poklesly. Ti, kdo investovali do nemovitostí, tak mohli své investice chránit před inflací, zatímco ostatní viděli, jak jejich úspory ztrácejí hodnotu.

Predikce vývoje cen nemovitostí

V posledních letech jsme svědky konstantně rostoucích cen nemovitostí, což je trend, který se vyvíjel z důvodu vysoké poptávky po všech nemovitostech, přičemž nabídka stále zaostává. Nicméně, v závěru roku 2023, očekáváme určitou změnu.

Předpokládá se, že průměrné ceny nemovitostí mohou klesnout o 8 až 14 %. Tento pokles je výsledkem několika faktorů. Jedním z nich je snížení nabídkových cen prodávajících, kteří již dříve snížili ceny svých nemovitostí a nyní vyčkávají.

Pokles cen nemovitostí může mít různé dopady na kupující i prodávající. Pro kupující, pokles cen znamená, že mají možnost získat vlastní nemovitost za nižší cenu. To může být výhodné pro ty, kteří plánují koupit svůj první dům nebo byt. Na druhou stranu, pokud ceny klesnou příliš drasticky, může to vést k obavám z dalšího poklesu a následného odkladu nákupu.

Pro prodávající, pokles cen může znamenat menší výnos z prodeje své nemovitosti. Realitní trh v České republice má stále silné základy a jeho dlouhodobý výhled zůstává stabilní.

Konec roku 2023 přináší nové výzvy, ale také nové příležitosti. Novostavby se stále těší značné oblibě, přestože jejich ceny jsou vyšší. Pokud uvažujete o koupi novostavby, je dobré se zaměřit na kvalitu stavby a také na to, jaký vývoj ceny můžete v budoucnu očekávat. Pokud naopak preferujete starší nemovitost, je nutné počítat s možnými dodatečnými náklady na její opravu a rekonstrukci.

Rovněž doporučujeme sledovat vývoj úrokových sazeb. Aktuální zvyšování sazeb může znamenat vyšší náklady na hypotéku, což je třeba zohlednit při plánování rozpočtu. Nakonec, nezapomeňte, že koupě nemovitosti je dlouhodobá investice. Pečlivé plánování a dobrá informovanost o vývoji trhu může znamenat rozdíl mezi úspěšnou investicí a finanční ztrátou. A pokud se bavíme o nemovitostech, tak téměř vždy, se jedná o částky v řádech milionu korun.

Zdroj: data a graf ČSÚ, ČNB

Vlastníte nemovitost? Neviditelná ruka trhu může vaše jmění dramaticky snížit i zvýšit o více než ⅓

Petr Janša